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5月楼市继续降温!资金紧缩,全球同步开启“去泡沫化”时代

2017年6月19日 上午8:44
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5月楼市继续降温!资金紧缩,全球同步开启“去泡沫化”时代

在一连串的调控政策重拳下,曾经火热的楼市终于降温。统计局19日公布的最新数据显示,5月一线城市新建商品住宅和二手房住宅价格延续降温趋势。其中,上海、北京新建商品住宅价格环比持平,深圳环比下滑,广州环比上涨0.9%,涨幅略有回落。在二手房价格方面,北京环比下滑0.9%,上海持平,广州和深圳环比上涨,但涨幅回落。

有专家认为,国内,银行信贷持续收紧、5月M2增速首次跌至个位数;国际上,美联储公布加息,并将在今年启动缩减资产负债表。一系列资金收紧的信号表明,全球或将同步开启楼市“去泡沫化”时代。

统计局表示,5月份,因地制宜、因城施策的房地产调控政策效果继续显现,15个一线和热点二线城市房地产市场基本稳定。从同比看,15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落,回落幅度在0.5至6.4个百分点之间。从环比看,9个城市新建商品住宅价格下降或持平;5个城市涨幅在0.5%以内。

5月份,70个城市中新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅比上月回落的城市分别有29和18个。其中,一二线城市同比涨幅回落尤其明显。据测算,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续8个月回落,5月份比4月份分别回落2.2和1.7个百分点;二线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅分别连续6个月和4个月回落,5月份比4月份分别回落0.8和0.5个百分点。

此外,5月份,70个城市中新建商品住宅价格环比下降的城市有9个,比上月增加1个;涨幅回落的城市有26个,比上月增加3个。二手住宅价格环比下降的城市有7个,比上月增加2个;涨幅回落的城市有30个,比上月增加8个。

在上海易居房地产研究院副院长杨红旭看来,本轮房地产调控的前半段,起关键作用的是部分热点地区的限购、限价、限贷、限转售等房地产政策。而未来半年,起关键作用的因素,将转变为货币信贷与流动性紧缩,而这属于房地产业的外部环境。从目前情况看,楼市资金面总体偏冷。

近期,“北上广深”等一线城市纷纷上调首套房房贷利率,此趋势已逐步蔓延至二三线城市。监测数据显示,5月份全国首套房房贷平均利率为4.73%,同比去年5月份则是4.45%。

当前,一些银行的首套房贷款利率较基准利率已经上浮至1.1倍,二套房则上浮至1.2倍。即便如此,不少银行房贷额度仍然“吃紧”,放款周期明显拉长。

此外,北京、上海个人房贷增速已现连月回落。据报道,3月至5月,北京市个人住房贷款新发放金额分别为239.21亿元、236.08亿元和218.15亿元,分别比上月减少31.63亿元、3.13亿元和17.93亿元。今年5月份,上海市个人住房贷款增速已连续6个月回落。5月份,上海市本外币个人住房贷款新增154.86亿元,环比少增31.37亿元,其中二手房贷款当月增加90.87亿元,环比少增27.41亿元。

在多重“紧箍咒”之下,房贷额度变得有些稀缺。中原地产首席分析师张大伟称,随着资金成本继续上升,按揭贷款4.9%的基准利率对于大部分银行来说,已经属于低利润产品,预计后续银行将逐渐上浮基准利率。

华融证券常务副总经理张建军在接受《经济参考报》记者采访时表示,除了房地产信托,近期房地产开发贷、公司债、企业债、IPO、上市公司股权融资等仍然受到很大限制,甚至是表外融资的地产基金和资管计划等房企“输血”管道也受限制。房企融资规模大幅缩水,而融资成本则全面上行。

与此同时,作为前两年融资的重要渠道,房企通过境内债券融资规模在今年也迅速下滑。Wind数据显示,2017年1月至6月13日,房企债券发行规模1474.31亿元,同比2016年同期的6098.07亿元,减少了近76%。在股权融资方面,今年以来A股上市房企通过定增再融资的家数只有3家,融资金额66.95亿元,较去年同期的10家、429.57亿元,均出现了七成以上的降幅。值得注意的是,过去被不少房企所采用的、通过私募基金融资的道路也被封堵。另外,最近有所升温的房地产信托目前也已被监管层高度关注。

股份制商业银行信贷审批人士表示,房企在银行的贷款利率和去年相比大约上行了10到20个基点。“银行信贷额度紧张,加之整体货币政策趋紧,大部分企业的融资成本都有所上行。”

张大伟指出,货币紧缩时代来临,国内资金价格会继续上行。国内最近几个月不论是个人的购房按揭贷款,还是房地产企业的各种融资渠道,全面出现了资金价格上行、额度吃紧的现象。在美元加息后,预计这种表现还将持续。企业的资金压力将逐渐加大。

5月末M2同比增长9.6%,这是有这项统计数据以来首次跌破10%。随着去杠杆的进一步推进,未来M2很可能将保持低增速。对此,有评论称,从全国整体来看,房价暴涨基本结束,部分地区出现下跌和交易被冻结情况,对实体经济来说,整体是好事。

6月14日,美联储如期进行今年第二次加息,将基准利率上调25个基点,并表示今年至少还将加息一次。同时,美联储宣布将在年内启动缩减资产负债表,概述了其4.5万亿美元资产负债表的减少计划,起步上限为每月100亿美元。

陈思进认为,美联储大规模地加息和“缩表”,必将影响全球的楼市、金市、债市和股市。虽然,加息对于持有美国国债和美元资产的投资者来说,意味着获得利息变多,持有美元资产就会更赚钱。不过,加息对于楼市,未必是好事。所谓“春江水暖鸭先知”,感触最深的,怕是每次楼市调整,都被迫打前站的“豪宅”销售。

陈思进表示,随着美联储加息和“缩表”超预期,美国、加拿大、智利、意大利、希腊、以及巴拿马等地的私人岛屿出现了豪宅抛售潮,几乎全球蕴含泡沫的楼市,都开始出现下跌迹象。而英国、加拿大等政府也预计将通过加息来收紧货币,主动刺破房地产泡沫是为了避免未来出现经济危机。

陈思进认为,目前来看,随着美联储进入加息周期及大幅缩表,各国也将跟进,借贷成本必然上升,这对于楼市泡沫好似釜底抽薪。总体而言,美联储的加息缩表下,全球楼市或将迎来“去泡沫化”时代——将之前由债务堆出来的“虚幻的财富”一并抹去。

来源: finance.sina.com.cn

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